海外投資の可能性

現在の世界的な景気の後退により、株価・不動産価格が大幅に下落し、また急激な円高もあり、日本円での海外投資は今までになく有効であるといえます。数ヶ月前より落ち着きましたが、現在もまだドルに対しての円高は変わりませんし、ドル自体も対外国貨幣、例えばユーロ、ペソに対してドル高傾向にあります。そう考えると、円を持っている人はアメリカよりもその他の国への投資を考える方がいいかもしれません。アメリカでは経済刺激策により莫大な金額の税金を民間企業に注入しており、今後の増税は避けられません。さらにカリフォルニアに関しては州税の増税が引き上げられるのか確実です。また、不動産に関しても市場価値・住宅ローン利率が大幅に下落して買い時の時期ではありますが、自分が住む・テナントが決まっている場合を除いて、投資としての不動産購入は不動産税が高いアメリカでは経費が増える可能性が出てきます。市場価格の回復にはしばらく時間がかかると思われ、今回のサブプライムの影響で不動産価格上昇への警戒はすぐにはなくならないでしょう。

北米では、他にカナダとメキシコが経済大国で安定した成長を続け、多くの企業・投資家が投資先として目を向けています。カナダは地下資源が豊富でアメリカ・ノースダコタ州近くには大きな油田があり、オイル景気で湧いています。生活費はアメリカよりもやや安いですが、都市部での不動産価格はアメリカ並みの地域が多く、アメリカ経済への依存も大きい。不動産よりも地下資源を扱う会社や先物取引などが有利といえるが不動産投資よりリスクは高い。

メキシコは現在アメリカ国境での治安の悪さが取り上げられ、過剰な報道がなされている。治安の面から投資を控える人も多い。経済の面を考えれば、一部の観光地を除いて、メキシコではアメリカほどの不況は見られない。ただ、アメリカ経済の悪化により、メキシコの金融機関などは融資に慎重になるなどの警戒はある。しかし、メキシコはラテンアメリカの中心的な存在でもあり、ラテンアメリカの移民の目標の国でもある。また、バハ州はアメリカ・カナダ人の退職移住の土地として発展してきている。このところの治安報道とアメリカ経済の影響を受けて、不動産価格も下降傾向にあるが、麻薬ギャングの抑制、アメリカ経済の回復、ベビーブーマーの退職が重なる２・３年後には大きな価格上昇が期待できる。株投資の不安定さ、成長期待、ペソ安を考慮するとメキシコ不動産への投資は今が絶好の時期だ。

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Rosarito, Baja California, Mexico

電話　800-311-8173(US)　619-564-4413(Mexico)
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メキシコ・バハ州治安情報－2009

バハ州は安全？
2009年2月5日付のバハ・ニュース紙で取り上げられた記事である。
「最近の人々の話題といえば、『バハ州は安全なのか?』ということが中心で、もしサンディエゴやロサンゼルスでそんな質問をすれば、おそらく絶対的に『ＮＯ』だろう。しかし、同じ質問をバハ州に住むアメリカ人にしたら、答えは絶対的に『Ｙｅｓ、バハは安全な場所だ』となる。どうしてこうも正反対の答えになるのであろうか?
さらに、バハについての記事を読んでいる人を見れば、それはアメリカ、特に南カリフォルニアのメディアによって脚色された残虐的な写真と記事である。かつて、アメリカメディアはバハを腐敗と無法の地帯として叩き、身の安全におびえながら訪れる土地で、退職後の生活の場所というのはありえないと伝えていた。バハに住むアメリカ人はこの話題について全く違った意見を持っている。それらのアメリカ人は、過去にあった麻薬ギャングによる銃撃事件が起こった土地にもかかわらず、そこは自分らが育ったアメリカの都市よりも安全だという。『麻薬戦争は、我々に全く関わっていない』とあるアメリカ人がいっていた。『ティワナ・ロザリトで銃撃戦に巻き込まれる可能性は、ロスにいる時よりも低いよ。』と別の退職移住者。バハに住む退職移住者のほとんどは、自分たちの家や近所の環境に快適さを感じていることを話してくれた。彼らも空き巣や盗み等の犯罪が起こっていることは認めているが、それを考慮してもアメリカにある都市よりは平和で静かであるという。多くのアメリカ人は年を取った自分達の親をバハ州につれてきて、そのものとサービスの安さの恩恵を享受している。残念ながら、彼らの多くは友達や親戚に、バハ州が住むにも遊ぶにも安全であることを理解してもらえるまでには至っていない。実際のところ、彼らバハ住人はアメリカメディアによってバハ州反対のヒステリックになったそれら友達や親戚とのやりとりに頭を悩めている。残念ながら、そんな友達達はバハ州はそんなに悪い場所じゃないという言葉を受け入れないようだ。バハ州の観光庁職員はポジティブなニュースを流したり、ラジオ番組で呼びかけている。」　

メキシコ　バハ・カリフォルニア州　ロザリトビーチ
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日本円為替と海外投資

今回は、現在の円為替と海外投資、特にアメリカ、メキシコへの投資についてお伝えいたします。2009年2月現在、アメリカの1ドルが90円前後、メキシコペソは1ペソが6円前後で推移しています。1年前には1ドルが110円、1ペソが10円前後で推移していました。つまり、円が対ドルで20％、対ペソで40％の円高となっております。また、1年前には1ドルが11ドル前後だったのに対して、現在の1ドルが14ペソと対ペソに対して20％のドル高傾向にあります。

つまり、日本円をお持ちの方にとってメキシコへの投資はとても有利になっています。もちろんアメリカドルでのメキシコ投資も有利な状況は変わりません。つまり、この為替差を利用しただけで、以前は1000万円していたメキシコ家が600万円ほどで買えるということです。さらに、アメリカの不動産価格の下落を受けて、メキシコの不動産価格も下落しています。それも加えると以前の半額の値段でメキシコの物件を買うというのも珍しくありません。多くの中国人がツアーを組んで不動産を下見し、買い付けに来ております。彼らの金脈をかぎわける臭覚には頭が上がりません。また、彼らは投資目的だけでなく実際にそこに住んで人生を楽しむためにも使います。

現在のメキシコペソ安はアメリカ経済の影響を受けたもので、メキシコの金融機関、会社共に慎重になっているという心理的なものであり、実際のメキシコ経済には大きな問題はないのです。メキシコはまだ現金中心の経済取引をしているので、クレジットカードによる破産などはほとんどありません。また、退職後、メキシコで余生を過ごそうというアメリカ人やカナダ人は増えていますから、ベービーブーマーがリタイアするここ10年の間に確実に不動産需要も増加するでしょう。

さらに、メキシコの不動産投資を進める理由として固定資産税の安さです。アメリカでは年間1000ドル、2000ドルの固定資産税は珍しくありませんが、メキシコでは標準的な家で300ドル程度て済みます。景気が回復して買い手が見つかるまでの維持費や税金などが心配な方は、メキシコへの不動産投資をお薦めします。買い手が見つかるまでそこで自分自身が余暇を過ごすのもよいですから。

メキシコ　バハ・カリフォルニア州　ロザリトビーチ
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税制・オバマ経済刺激策

オバマ新大統領が誕生し、アメリカも新しい第一歩を踏み出しました。
これから、総額8250億ドルの経済刺激策が実施されるでしょう。その政策案の一部で庶民に身近なものをご紹介。
労働者１人あたり＄500のタックスクレジット
高等教育のはじめの４年間の授業料に対する＄2,500タックスクレジット
初回住宅購入者に対する＄7,500のタックスクレジット
詳細はこちらhttp://waysandmeans.house.gov/news.asp?formmode=release&id=846

また、環境ビジネスや公共インフラの整備などによる、政府支出の増加による雇用の創出をかかげています。しかし、経済専門家達はそれらの刺激策が実施されても、景気の回復は2010年までは難しいという見解を出しています。特に、アメリカの不動産市場では2009年中に平均で約１０％の住宅価格の下落が予想されています。金融機関もローン審査の基準を厳しくしており、厳しい状況が続くでしょう。
しかし、不動産価格の下落、低利率の住宅ローン、車など大幅割引の可能性を考えれば、これまで、
貯蓄をしっかりしてきた方には、買い物をするのに良い時期であります。最近では、潤沢な現金を持った中国人がアメリカの不動産を買う為に「不動産下見ツアー」に参加してくるという情報もあります。
現在のアメリカは豊富な貯蓄を持つアジア人の購買欲に支えられています。しかし、とても賢い買い物方法です。

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Tel: 800-311-8173
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LAカウンティー Prop 8 地価･不動産価格下落による不動産税再評価手続き

LAカウンティー　Prop 8
地価･不動産価格下落による不動産税再評価手続き

ＬＡカウンティーでは、カウンティー内にある不動産の所有者に対して、不動産税(固定資産税)評価額の再審査権を付与している。これは不動産税額計算の基準となる不動産価格（Assessment Value）を再度審査して、現在の市場価値が評価額を下回っている場合に、評価額を下げ、それにかかる税金も低く抑えるというもの。
すでに、固定資産税の請求書をもらっている方で、そこに書いてある評価額（Assessment Value）が現在の市場価値よりも高いとお思いの方は再審査請求をして、税金を低くしてもらう事が出来る。ただ、評価額は物件購入時の価格を基にする為、購入価格が現在の市場価値より低い場合には条件を満たすのは難しい。


必要事項
①申請フォーム
http://assessor.lacounty.gov/extranet/guides/prop8.aspxから
Prop8のフォーム「Decline-in-Value Reassessment Application」をプリントし、必要事項に記入する。
「Your Opinion of Value as of January 1, 2009」という欄では、
自分の近所で2009年1月1日に一番近い日に売れた物件がその基準となる。 比較物件は２軒選ぶことができる。同じ地域で、同じ広さ、ベット･バスの数の家が売れていれば良い証明となる。
それらは、不動産鑑定士のウェブサイトで大まかな地価と過去に売れた物件の情報を得られる可能性がある。

フォームを提出後、カウンティーの鑑定士があなたの申請書と情報を基に再審査に入る。
会計年度が始まる７月１日までにその申請が承認されれば、その年から新しい評価額で不動産税が決定される。

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2009年 自営業者の苦難

今のアメリカでは自営業は修羅場！

数年前のアメリカでは、誰もが不動産の値上がり益からキャッシュを
引き出す事を当たり前と思っていた。
ローン会社も簡単なプロセスで大きなお金を貸し出した。
それが不可能な時代となった。
現在、要求されているローン条件は、借り手の確実な収入である。
Ｗ２でサラリーを十分もらっている人間は、今は良い時代である。
自営業、スモールビジネスの人間は、今は修羅場である。
今まである程度クレディットスコアが良ければ、
収入証明しなくても良かったからである。
個人営業、スモールビジネスの人間は、最大限に収入申告を
ミ二マイズしてきた。税金の支払いを小さくするためである。
今この時になって実際の収入証明をしても、この収入が認められるのに、
ほとんどのローン会社が2年間の税務申告を見る。
現在のローン申請には間に合わない。
アメリカがこの様な状況になるとは誰が予想できただろう。
日本もアメリカの余波で大きな打撃をこうむっているようである。
メキシコはどうかと言うと日本の様な打撃はこうむらず、
不動産の倒産件数も増えていない、羨ましい状態なのである。
しかしながらアメリカ経済の動きに警戒を示して、
今までのローンを廃止したりローン金額を減らしたりし始めた。
メキシコの不動産売買は頭金２５－３５％で、
利子は７－８％の20年ローンである。
収入証明は銀行のステートメントのみである。
グローバルに投資する意味がここにある。

メキシコ・ロザリト不動産情報

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